Relações de convivência são moldadas por regras sociais. Não é diferente quando se trata de moradores e síndicos nos condomínios. Muitos não sabem, mas são diversos os problemas que ocorrem em condomínios que resultam na contratação de um auxílio jurídico para intervir. O estatuto do condomínio é um guia que possui regras a serem seguidas pelos condôminos e síndicos, que caso descumpridas, podem gerar consequências jurídicas. A advogada especialista em Direito Civil, Janaina Bastos fala sobre o assunto.
“A maioria das demandas judiciais dos condomínios diz respeito à cobrança de taxa condominiais devidas por condôminos. As demais demandas normalmente envolvem ações de prestações de contas pelas administrações dos síndicos, quando ocorre um direcionamento errado dos recursos dos condomínios, o síndico não comunica algum gasto aos condôminos em assembleia ou quando este contrata profissionais sem licitação ou não lhes toma nota fiscal”, explica Janaina Bastos.
Quando se trata de adversidades entre os moradores, algo decorrente é problema de convívio com animais de estimação, vagas estacionamento ou descumprimento do regimento interno. A advogada Janaina Bastos afirma que nessas situações, quando é necessária a intervenção judicial, o tempo de resolução dos casos é relativo. “O tempo da demanda depende de onde esteja tramitando o processo e da complexidade do caso, podendo levar anos para que seja resolvido”.
O artigo 1.337 do Código Civil assevera que “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem”. Em casos de cobrança de multas, a situação precisa ser averiguada com antecedência e é preciso haver provas da infração cometida.
A especialista Janaina Bastos afirma “As convenções podem inclusive trazer previsão de situações que não importem na necessidade de advertência prévia e carrear aplicação direta de multa, como por exemplo, em casos de desrespeito ao dia de mudança (pois o morador não terá mais como reincidir) ou no caso de agressões físicas. No geral, sugere-se a notificação anterior escrita, advertência, e, só em caso de reincidência a aplicação de multa. Deve haver igualdade na aplicação de medidas, ou seja, não se pode tratar diferentemente os condôminos, bem como deve ser dado o direito ao exercício da defesa pelo acusado, de modo coerente, para que não haja invalidação da medida”.
Por fim, a administração, o síndico, deve ter em mente que deve haver prova cabal da infração para que haja possibilidade de aplicação de qualquer penalidade. Por estas pode se entender o registro no livro de ocorrências, o registro fotográfico ou por vídeo, assim como a prova testemunhal.
Em todos os casos, respeito ao regimento interno e à convenção do condomínio são palavras de ordem para que não haja problemas aos condomínios na aplicação de medidas. No silêncio destes resta o amparo à lei e a submissão à assembleia, que sempre é soberana.
